2016年07月30日

属性ってなに?

アパート・マンションなどの収益物件の融資を申し込みを行う場合、
物件自体の収益性や積算価格とともに本人の属性が重要になります。

金融機関は購入する土地建物の担保価値を算定します。
これを積算価格というのですが、物件の担保価値を金融機関独自の算定方法で行います。

「属性」というのは、本人の職業、年収、年齢、家族構成、勤続年数、
借入の状況、金融資産、保有不動産などを基に金融機関が
借りる人本人の査定を行います。

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高属性の方はお金を有利な条件で借りやすくなります。

高属性の方は職業で言えば、公務員、上場企業のサラリーマンなどで、
逆に属性が低くなりがちなのは、派遣社員、歩合給で働く営業マン、自営業者の方などで
収入が安定していないとみなされる場合が多いようです。

もちろん年収も多い方が高属性になります。
ただし年収が多くても貯金が少ない方は評価が低くなります。

家族構成はやはり子供が多い場合などは出費が多くなると思われるので
マイナス評価になりがちです。

勤続年数も3年以上はある方が良く、あまり転職の多い方は印象が悪くなります。

保有資産の状況も隠さないで正直に報告することが重要です。

あと、まじめにコツコツと定期預金を行っている方なども評価は良くなります。
やはりお金を貸すからには毎回きちんと返済してくれる方に
貸したくなるものなのでしょうね。


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2016年07月29日

不動産投資と株式投資の比較

サラリーマンをしながら資産を増やしていこうと考えれば
不動産投資、FX、株式投資などの方法がありますが、
私もサラリーマン時代は20代前半の頃から株式投資を行ってました。

その頃は不動産投資などは大金が必要でできるわけないし
地主さんや、一部のお金持ちの方しかできないと思ってました。
(実際はそんなことはありません。)

株式投資をする事は経済の勉強になるので
一度はやった方が良いと思います。

特に日本の学校教育ではお金儲けや経済のことは教育しないですが、
社会に出たらいきなりその必要にせまられます。
株式投資を始めることにより日経新聞を読んだりビジネスニュースを
必然的に見て勉強するようになると思います。

私自身はバブルがはじけた後の10年間で株式投資を行いました。
おかげで日本株では儲けることは出来ませんでしたが、中国株などでは
少しは資産を増やすことが出来ました。
(株式投資には向いてなかったようです。)

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一喜一憂することが多かった株式投資ですが、不動産投資では
そのようなことはあまりありません。

株式投資では急に株価が上がったり下げったりしますが
不動産投資では物件で火災や自殺などがない限り
家賃が急に下がったりしません。

また、株を買うのに銀行はお金を貸してくれませんが、
不動案投資なら貸してくれます。

銀行が貸したくなるような不動産物件で、
銀行が貸したくなるような属性の方なら融資が通る可能性が高く
自己資金もあまり必要のない場合もあります。

また、不動産投資の知識は自宅を購入したりする場合にも
役に立ちます。

株式投資と決定的な違いは、銀行がお金を貸してくれて投資が行えるのと
株券と違い実際に土地や建物があるということですね。

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2016年07月22日

不動産と消費税

不動産の賃貸契約・売買契約などでは消費税のかかるものと
かからないものがあるのをご存知でしょうか?
売買物件、賃貸物件、手数料で代表的なものを書いてみます。


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土地の売買代金・・・・消費税はかかりません(非課税)

建物の売買代金・・・・消費税はかかります(課税)
但し、サラリーマンなどの一般の方が中古住宅を売る場合は非課税です。
また、中古住宅などの土地・建物の一括売買でも土地部分は非課税です。


賃貸の場合はどうでしょう

住宅の賃料・・・・消費税はかかりません(非課税)
ただし店舗など住宅以外の建物を貸す場合は消費税がかかります。
また、1か月未満の住宅の一時貸付は消費税がかかります。

住宅以外の建物を貸す場合の管理費・共益費・・・消費税はかかります(課税)


手数料はどうでしょう

不動産の仲介手数料・・・・消費税はかかります(課税)

不動産登記の司法書士報酬・・・・消費税はかかります(課税)

銀行融資の手数料・・・・消費税はかかります(課税)

結構ややこしいですが、簡単に言えば土地は非課税、建物は課税、但し一般の人が売主の場合は
建物も非課税。
賃貸の場合は居住用は非課税、その他は課税されると覚えてください。

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