2016年05月26日

最近、収益物件が高く売れてます。

直近の1年間くらいで、アパートやマンションを売却した方は

徳島でも購入した時より高く売れた方が多くなってます。

日本の収益物件は長い間インカムゲインを中心に考えて購入する方が

ほとんどでしたが、最近ではキャピタルゲイン狙いの転売もあります。

2年以上前に購入したマンション物件が1000万円以上の

キャピタルゲインを得て売却した方もいらっしゃいます。



一昔前は地方の収益物件は人口減が顕著で危険なのでと、金融機関も

あまり融資に積極的ではありませんでしたが、最近では、都銀や、

収益物件融資で有名なスルガ銀行も地方物件に積極的です。

また、数年前より借入金利も低くなってきてますので

物件売買価格が上がって利回りが下がっても、

理論上イールドギャップはあまり変わらないというのも

皆さん購入に積極的な要因だと思います。

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但し、どんな物件でも高く売却できるわけではありません。

法定耐用年数を超えた物件はほとんどの金融機関は

積極的には融資してくれません。

法定耐用年数  
木造23年 軽量鉄骨27年  重量鉄骨34年 RC造47年です。

空室が多くなって困っている大家さん、自分の物件が今いくらで
売却できるのか?
気になる方はお気軽にお問合せ下さい。
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posted by 藤本忠昭 at 10:35| 徳島 🌁| 売買物件情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月14日

地主さんの方が本来なら有利なのですが。

以前、地主さんが相続対策で新築したあと10年くらい経った
収益物件を売却させていただいたことがあります。

計画の甘いものは土地が初めからある
地主さんでも、家賃保証付きでも、新築したものでも
困ったことになるものもあります。



具体的な数字は実際とは多少違いますがどのようなことだったのかを
書いてみます。

その地主の方は300坪の土地がありその上に建築費1億円のマンションを建てました。

土地は坪10万円の価値はあります。よって、土地代3000万円です。

満室時の家賃は700万円でした。

もともと土地はあったので、建築費1億円に対して年間家賃700万円なので、

投資利回りは7%と計画してたそうです。
(この時点で甘い)

新築時はハウスメーカーが家賃保証を付けてくれるので銀行も大家さんも
安心してたそうです。

しかしながら、家賃保証はずっと新築時の家賃設定は保証してくれません。

新築から10年後に家賃が下がってきてその家賃では、
銀行への返済が出来なくなり売却を検討しました。

その時に家賃が年間600万円だったとします。

この時に購入を検討するのは不動産投資家です。
不動産投資家が購入検討するには
投資利回りで考えます。

徳島での中古の不動産投資物件では利回りは10%程度は
欲しいと考える方がほとんどです。

10%なら売却価格は6000万円です。

築10年程度なので築浅を考慮して
利回り9%で売却できたとしても、
約6600万円くらいです。

建築当初金利2%で30年のローンを元利均等返済で組んだとしたら、

10年後の残債は約7800万円です。

このままでは抵当権の抹消ができません。

土地を持っていると言うだけで安易にマンション経営を行うと、
相続対策のつもりがマンションと土地を全て売らなければいけなくなる場合もあります。


上記の場合などは、何もしないで10年前に土地を売却しておいた方が良かったかもしれません。
10年間の地価の下落もありますしね。

また、土地ありきでは賃貸需要が長期間で見込めない地域でも
建てている物件も多くあります。

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困ったことになる前に収益物件を売りたい方、
相続対策などで新築を検討している方、
ご相談いただければ個別に対応しますので
お早目にお問い合わせください。


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posted by 藤本忠昭 at 16:52| 徳島 ☀| 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月11日

最近徳島でも中古マンション高く売れてます。

中古の分譲マンションですが、
徳島の物件でも昨年くらいから価格が高くても売れてます。

築浅の物件は値下がりがあまりなくても売れてますし、
築年数のある程度の物件も数年前より高く取引きされているように
思えます。


理由はなんなのでしょうね?

やはりここ数年で多くなっている地震など災害の影響でしょうか?

木造住宅の中古より比較的耐震性能に優れている
鉄筋コンクリートのマンションが良いと感じている方が
多くなったのかもしれません。

また、中徳島は古マンションの絶対数が少ないのも
高くなっている要因だと思います。

エフステージでも、マンションの買取はもちろん、仲介も大歓迎です。

今年は売却するにはチャンスだと思いますよ!

査定やご相談は無料なのでお気軽にご相談下さい!!

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posted by 藤本忠昭 at 11:20| 徳島 ☁| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする